Hypothekenzins- versus Punkte-Abwägung-Rechner

Hilft Hauskäufern und Hypothekenantragstellern, die anfänglichen Kosten für Abschlagszinsen mit langfristigen Zinsersparnissen zu vergleichen. Berechnet, wie lange Sie in einem Haus bleiben müssen, um die Kosten der Punkte durch niedrigere monatliche Zahlungen wieder hereinzuholen. Nutzen Sie dies, um zu entscheiden, ob der Kauf von Punkten zu Ihrem Budget und Ihrem geplanten Eigentumszeitraum passt.
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Mortgage Rate vs Points Trade-off Calculator

Compare upfront point costs to long-term interest savings

Trade-off Breakdown

Upfront Point Cost $0.00
Monthly Payment (No Points) $0.00
Monthly Payment (With Points) $0.00
Monthly Savings $0.00
Time to Recoup Points 0 Months
Total Savings (Full Term) $0.00
Net Cost if Sell Early $0.00

So verwenden Sie dieses Tool

Geben Sie Ihren gesamten Darlehensbetrag ein, wählen Sie Ihre Darlehenslaufzeit (15, 20 oder 30 Jahre) und geben Sie den Basiszinssatz ein, für den Sie ohne den Kauf von Diskontpunkten qualifiziert sind. Fügen Sie die Anzahl der Diskontpunkte hinzu, die Sie in Betracht ziehen (jeder Punkt entspricht 1 % Ihres Darlehensbetrags, der im Voraus gezahlt wird), und geben Sie dann den reduzierten Zinssatz ein, den Sie nach dem Kauf dieser Punkte erhalten würden. Geben Sie schließlich ein, wie viele Jahre Sie planen, im Haus zu bleiben. Klicken Sie auf Berechnen, um eine vollständige Aufschlüsselung der Kosten und Einsparungen zu sehen.

Verwenden Sie die Schaltfläche Zurücksetzen, um alle Felder zu löschen und neu zu beginnen. Sie können Ihre Ergebnisse nach der Berechnung mit der Schaltfläche Ergebnisse kopieren in Ihre Zwischenablage kopieren.

Formel und Logik

Dieser Rechner verwendet die Standard-Hypothekenzahlungsmathematik, um zwei Darlehensszenarien zu vergleichen:

  • Vorabkosten für Punkte = (Anzahl der Punkte × 0,01) × Gesamtdarlehensbetrag. Jeder Diskontpunkt kostet 1 % Ihres Darlehenssaldos, der bei Abschluss gezahlt wird.
  • Monatliche Zahlung = (Darlehensbetrag × monatlicher Zinssatz × (1 + monatlicher Zinssatz)^Anzahl der Zahlungen) / ((1 + monatlicher Zinssatz)^Anzahl der Zahlungen - 1). Der monatliche Zinssatz ist der jährliche Zinssatz geteilt durch 12, die Anzahl der Zahlungen ist die Darlehenslaufzeit in Jahren multipliziert mit 12.
  • Monatliche Ersparnis = Basis-Monatszahlung (ohne Punkte) minus reduzierte Monatszahlung (mit Punkten).
  • Zeit bis zur Amortisation der Punkte = Vorabkosten für Punkte geteilt durch monatliche Ersparnis, aufgerundet auf den nächsten vollen Monat.
  • Gesamtersparnis = (Monatliche Ersparnis × Anzahl der Monate, in denen Sie das Haus besitzen) minus Vorabkosten für Punkte.
  • Nettokosten bei vorzeitigem Verkauf = Vorabkosten für Punkte minus (monatliche Ersparnis × Anzahl der Monate des Besitzes vor dem Verkauf). Wenn Sie das Haus länger als den Amortisationszeitraum besitzen, wird dies zu einem Nettoersparnisbetrag.

Praktische Hinweise

Diskontpunkte sind in vielen Fällen steuerlich absetzbar, aber Sie sollten einen Steuerberater konsultieren, um die Berechtigung für Ihre spezifische Situation zu bestätigen. Punkte sind nur sinnvoll, wenn Sie planen, lange genug im Haus zu bleiben, um die Vorabkosten durch monatliche Einsparungen wieder hereinzuholen. Wenn Sie vor Erreichen des Amortisationszeitraums verkaufen oder refinanzieren, verlieren Sie Geld bei der Punkteinvestition. Die Zinssatzreduzierungen pro Punkt variieren je nach Kreditgeber, liegen aber typischerweise zwischen 0,125 % und 0,25 % pro Punkt. Vergleichen Sie immer Angebote mehrerer Kreditgeber, um sicherzustellen, dass Sie eine wettbewerbsfähige Zinssatzreduzierung für Ihre Punkte erhalten. Berücksichtigen Sie Ihre Liquidität: Die Zahlung von Punkten bindet Bargeld bei Abschluss, das für Notersparnisse oder Hausreparaturen verwendet werden könnte.

  • Punkte sind nur steuerlich absetzbar, wenn Sie die Barzahlungsmethode der Buchführung verwenden und die IRS-Eigentums- und Nutzungstests für Ihre Hauptwohnsitz erfüllen.
  • Einige Kreditgeber begrenzen die Anzahl der Punkte, die Sie kaufen können, normalerweise auf maximal 4-6 Punkte.
  • Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) können andere Punktestrukturen haben als Darlehen mit festem Zinssatz.

Warum dieses Tool nützlich ist

Die Entscheidung, ob Sie Hypothekenpunkte kaufen sollen, ist ein häufiges Dilemma für Hauskäufer, da es darum geht, kurzfristige Vorabkosten gegen langfristige monatliche Einsparungen abzuwägen. Dieses Tool beseitigt Rätselraten, indem es genau berechnet, wie lange Sie im Haus bleiben müssen, um die Break-even-Schwelle bei den Punktkosten zu erreichen. Es zeigt auch die Gesamtersparnis über Ihren geplanten Eigentumszeitraum und hilft Ihnen, die Entscheidung mit Ihrem persönlichen Budget und Ihren langfristigen Wohnplänen in Einklang zu bringen. Finanzplaner und Kreditsachbearbeiter können dieses Tool verwenden, um Kunden schnell und transparent durch Abwägungsszenarien zu führen.

Häufig gestellte Fragen

Sind Hypothekenpunkte es wert, wenn ich plane, in 5 Jahren zu verkaufen?

Das hängt von Ihrem Amortisationszeitraum ab. Wenn Ihre Amortisationszeit weniger als 5 Jahre (60 Monate) beträgt, sparen Sie insgesamt Geld. Wenn der Amortisationszeitraum länger als 5 Jahre ist, verlieren Sie die Vorabkosten für Punkte abzüglich aller Einsparungen, die Sie vor dem Verkauf angesammelt haben. Verwenden Sie diesen Rechner, um Ihre spezifischen Zahlen zu überprüfen.

Kann ich Diskontpunkte in mein Hypothekendarlehen einbeziehen?

Die meisten Kreditgeber erlauben es Ihnen, die Punktkosten in Ihren Gesamtdarlehensbetrag einzubeziehen, aber dies erhöht Ihren Darlehenssaldo und die insgesamt über die Zeit gezahlten Zinsen. Wenn Sie Punkte in das Darlehen einbeziehen, zahlen Sie sie nicht im Voraus, aber Sie zahlen Zinsen auf diesen Betrag für die Laufzeit des Darlehens. Dieser Rechner geht davon aus, dass Punkte bei Abschluss im Voraus gezahlt werden; passen Sie Ihre Darlehensbetragseingabe an, wenn Sie planen, Punkte in das Darlehen einzubeziehen.

Beeinflussen Diskontpunkte meinen effektiven Jahreszins (APR)?

Ja, Diskontpunkte senken Ihren effektiven Jahreszins (APR), da sie den Zinssatz reduzieren, den Sie über die Laufzeit des Darlehens zahlen. Der APR umfasst sowohl Ihren Zinssatz als auch Vorabgebühren wie Punkte, sodass der Kauf von Punkten typischerweise zu einem niedrigeren APR führt als bei einem Darlehen mit demselben Zinssatz, aber ohne Punkte.

Zusätzliche Hinweise

Holen Sie immer eine Darlehensschätzung von Ihrem Kreditgeber ein, die Punktkosten und Zinssatzreduzierungen klar aufschlüsselt, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Vergleichen Sie die Gesamtkosten des Darlehens mit Punkten versus ohne Punkte über Ihren geplanten Eigentumszeitraum, nicht nur die monatliche Zahlung. Wenn Sie in einer hohen Steuerklasse sind, kann die steuerliche Absetzbarkeit von Punkten sie für Sie wertvoller machen. Wenn Sie erwarten, in naher Zukunft zu refinanzieren (z. B. wenn Zinssenkungen prognostiziert werden), vermeiden Sie den Kauf von Punkten, da Sie nicht lange genug im Darlehen bleiben, um die Kosten zu amortisieren. Bei Jumbo-Darlehen oder nicht-konventionellen Hypotheken können die Punktestrukturen abweichen, also bestätigen Sie die Bedingungen direkt mit Ihrem Kreditgeber.